[OPINION] Maison avec jardin contre densité heureuse : et si on remettait le logement à sa place ?

A l’occasion de la restitution des travaux participatifs de l’initiative gouvernementale « Habiter la France de demain », et en écho aux travaux de la Commission Rebsamen pour la relance durable de la construction de logements, Emmanuelle Wargon (Ministre déléguée au logement au sein du Ministère de la Transition écologique) a annoncé de nouvelles mesures et perspectives en faveur du logement. Parmi ses propos, celui selon lequel « le rêve du pavillon avec jardin n’est pas compatible avec les enjeux environnementaux » suscite une intense polémique. Le contre-modèle proposé, celui d’une « intensité » désirable, fait lui aussi réagir. Mais que révèlent ces réactions ?

Comme souvent les passes d’armes médiatiques, cette polémique se prête bien au jeu des caricatures. En estimant que le modèle de la maison individuelle avec jardin n’est pas compatible avec nos ambitions environnementales, Emmanuelle Wargon entend ringardiser un rêve stéréotypé d’accession à la propriété d’un pavillon modeste mais commode, lequel serait un vestige de la France encore insouciante, prospère et approvisionnée en énergie fossile des 30 glorieuses.

Face à cela, il s’agit pour le gouvernement de promouvoir une intensité désirable. Ce que la Commission Rebsamen pour la relance durable de la construction de logements a nommé une « densité heureuse ». Il s’agit donc de construire plus sur des surfaces au sol moindres, concentrant le nombre de logements (et donc la population) dans des espaces restreints et favorisant la verticalité des constructions. La densification doit permettre d’augmenter l’offre de logements, dont l’insuffisance est pointée comme la principale explication de la flambée des prix de l’immobilier sur de nombreux territoires, sans pour autant consommer davantage de terres non artificialisées – agricoles notamment.

La maison avec jardin : fantasme poussiéreux ?

Si Emmanuelle Wargon entend fonder sur les aspirations profondes des Français sa réflexion sur l’acceptabilité de la production de logements – mise à l’ordre du jour par Pascal Boulanger, le nouveau Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), les promoteurs du modèle de « densité heureuse » devraient prendre garde à ne pas s’obstiner dans des représentations peut-être arrangeantes, mais néanmoins erronées de la crise multi-facettes du logement.

Plus qu’un rêve poussiéreux et contestable sur le plan écologique, la maison individuelle dans laquelle nombre de nos concitoyens aspirent à vivre est surtout un moyen de :

1. Se rapprocher de la nature, justement – ce qui ne paraît pas incompatible avec des ambitions écologiques bien comprises.

2. Fuir l’air de plus en plus lourd et pollué de nombreux centres urbains – ce qui une fois de plus répond à des préoccupations environnementales très compréhensibles.

3. Fuir certaines pressions liées au bruit, aux mobilités, à l’isolement social qui croît dans des centres urbains de plus en plus dénués de vie de quartier, ainsi qu’à l’insécurité.

4. Se loger convenablement à un prix raisonnable, cette considération surpassant probablement toutes les autres. Car à titre d’exemple, en 2016, alors que le salaire net mensuel médian était de 1 789€, il fallait disposer d’un revenu de près de 6 000€ pour faire l’acquisition de 100m2 carrés à Lyon, alors que la production de logements n’était pas encore affectée par les élections municipales. Il faut aujourd’hui plus de 8 000€ pour la même surface dans la même ville. Nombre d’acheteurs sont donc contraints à l’éloignement résidentiel – qui occasionne des trajets plus longs et fréquents vers leur lieu de travail.

C’est donc une aspiration à mieux vivre conjuguée avec l’impératif de composer avec des budgets extrêmement serrés qui conduit nombre de ménages à se tourner vers l’option de la maison individuelle avec jardin, d’autant plus éloignée des centres urbains que le couple d’acheteurs nourrissant un « projet parental » dispose de revenus modestes. A ce titre, les observateurs qui soulignent que la crise des Gilets jaunes, liée à la précarité énergétique, était un contre-coup de la crise du logement, semblent voir juste.

Il serait donc temps que les acteurs du logement, promoteurs et décideurs publics, cessent d’ignorer le problème éminemment politique qui se niche derrière la question de l’acceptabilité de l’acte de construire. Il faut remettre le logement à sa place : dans la cité – donc au milieu de ses tensions, de ses contradictions, au cœur de la conflictualité qui divise le pays et des rivalités pour la maîtrise et le développement du territoire. C’est pourquoi les conflits contre les projets de construction sont réellement de nature géopolitique. Penser la question immobilière et a fortiori celle de l’acceptabilité et des contestations hors de cette grille de lecture est une condamnation à n’y rien comprendre.

L’acceptabilité ne se décrète pas

Si nous avions eu l’occasion de saluer la prise de conscience de la FPI concernant l’acceptabilité, on peut regretter la pauvreté persistante du diagnostic posé ici et là sur les natures et motivations des oppositions de même que sur la réponse à leur apporter. Or l’acceptabilité ne se décrète pas.

Certes, « l’acte de construire est nécessaire, utile et noble » comme le martèle la FPI, et de nombreux programmes immobiliers sont exemplaires. Mais il faut véritablement n’avoir jamais étudié sérieusement les contestations de projets immobiliers pour penser que la qualité des programmes ferait leur acceptabilité, comme la Ministre semblait l’insinuer en affirmant qu’« il est beaucoup plus facile de faire accepter la construction d’un nouvel immeuble aux citoyens si vous bâtissez avec des matériaux durables, avec des appartements traversants, plus lumineux, plus grands et plus volumineux, avec des terrasses à chaque étage et des jardins en contrebas. » Il suffit en effet de voir comment les « éco-quartiers » sont attaqués par certaines franges écologistes ou comment le sujet de la gentrification (indissociable de la question du prix du logement, dont les matériaux durables ne contribuent pas franchement à la réduction) suscite des levées de boucliers de plus en plus nombreuses pour comprendre que le sujet n’est pas là. Les opposants ne sont généralement pas les acheteurs des biens proposés. 

La véritable tension est entre ceux qui pensent et font la ville d’une part, et ceux qui la « subissent » d’autre part. Et ce n’est pas tant une question de démocratie participative ou de concertation qu’une question de construction et de sens de l’intérêt collectif.

Peu de temps après la publication des travaux de la Commission Rebsamen appelant à promouvoir la « densité heureuse », le président de la commission et maire de Dijon était épinglé par des activistes qui dénonçaient ses conditions d’habitat supposées (une maison individuelle avec jardin) ainsi que celles du promoteur d’un projet d’immeubles de logements collectifs contesté à Dijon (un ranch de belle taille). C’est dans le même registre qu’Emmanuelle Wargon a été attaquée suite à ses déclarations, étant elle-même propriétaire d’une maison individuelle en région parisienne. 

Si les attaques ad hominem sont toujours regrettables, celles-ci symbolisent bien le caractère gilet-jaunesque du rejet d’une élite qui prescrirait pour les autres des réalités dont elle-même chercherait à s’extraire. Une tension évidemment explosive dès lors que la pression mise sur ceux qui subissent la situation devient trop forte (que ce soit à force de pollutions, de taxes, d’insécurité, d’un niveau de vie en berne ou de tout ceci à la fois).

Une « bataille culturelle » : oui, mais pas contre la population

Dans sa réaction aux propos de la Ministre, le Président du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) Grégory Monod vise juste : « les réponses aux besoins en logement des Français doivent être trouvées à l’échelle de chaque territoire ». Une approche territoriale permettrait déjà d’éviter les caricatures sur les menaces de l’urbanisation et de l’habitat individuel, notamment en matière d’artificialisation des sols – sujets sur lequel, soit dit en passant, les travaux du chercheur Eric Charmes méritent d’être consultés pour relativiser l’angoisse écologique provoqué par cette question.

Voilà déjà une approche plus fine et sérieuse que celle qui consiste à river ses yeux sur les chiffres des transactions et le nombre de permis de construire pour les déplorer sans cesse : partir du territoire pour en cerner les enjeux et adopter une réponse adéquate, adaptée à ses spécificités. Autrement dit, considérer les réalités du territoire et chercher à faire coïncider ses intérêts avec ceux du marché. « Rechercher le bon équilibre entre aspirations de nos concitoyens, contraintes économiques et réponse aux défis environnementaux », ajoute Grégory Monod dans une déclaration qui a le mérite d’être conciliante et fraternelle, considérant toutes les données du problème y compris le point de vue du citoyen. 

Car là est la clé d’une acceptabilité réelle et durable : dans la réconciliation des intérêts. Sans pour autant « stigmatiser » l’habitat individuel et ceux qui en jouissent, que ce soit dans des conditions luxueuses ou non, on peut comprendre que l’enjeu d’une densification intense des villes soit souhaitable du point de vue social et environnemental pour le développement des territoires. Mais on doit garder à l’esprit que cet objectif ne peut être poursuivi au détriment, précisément, de ceux qui ont vocation à vivre et travailler sur ces territoires. Et leurs aspirations, comme l’expression régulière de leur mécontentement sous de multiples formes, ne peuvent être ignorées sous peine d’être durement sanctionné. Les capacités de la société civile en matière de parasitage du marché ne sont plus à démontrer maintenant que les professionnels de la construction de logements ont ouvert les yeux sur ces tensions, qu’ils peinent cependant encore à qualifier de géopolitiques.

On pourrait presque faire l’analogie entre choix de l’habitat individuel au détriment du collectif, et choix des intérêts individuels au détriment des intérêts collectifs : une attitude que d’aucuns qualifieraient de très contemporaine et d’égoïste, mais somme toute naturelle lorsqu’il s’agit de préserver ses conditions de vie et celles de ses proches dans une société qui apparaît parfois générer plus de précarité et d’insécurité globale que de protection (non seulement à l’égard de l’intégrité physique des personnes ou des biens, mais également du point de vue financier, psychologique, sanitaire…). Naturelle également du point de vue d’un certain dogme néo-libéral qui reste en vogue dans certains milieux décisionnels et qui infuse dans toute la société sous la forme de l’individualisme malgré les dangers qu’il fait à l’évidence courir à la stabilité des sociétés.    

Emmanuelle Wargon a certainement raison lorsqu’elle affirme qu’il faut mener une « bataille culturelle » sur la question du logement et de la densité. Mais si et seulement si cette bataille culturelle consiste à dégager des perspectives réalistes et partagées autour d’un véritable projet d’intérêt collectif, et à rendre la vie dans une ville dense réellement désirable. Assurément pas s’il s’agit de maquiller ou de tourner les réalités contestées dans un sens manipulatoire, de faire croire, de jeter de la poudre aux yeux ou de se contenter d’expliquer que les promoteurs savent construire des logements de grande qualité – ce qui est vrai, et qu’il faut absolument souligner en dépit de l’existence malheureuse de contre-exemples retentissants, mais qui encore une fois est une considération bien éloignée du cœur du sujet.

La question centrale est : comment bien vivre en ville, puis comment l’activité de construction fait-elle évoluer le territoire dans un sens favorable à ce bien-vivre en ville ? Sans cette direction, pour laquelle un consensus semble certes difficile à trouver mais indispensable, les heurts sont inéluctablement voués à se multiplier et à devenir, eux aussi, toujours plus intenses. Contrairement à ce que la Commission Rebsamen appelait de ses vœux, un seul discours étatique fort en faveur de la construction n’y changera pas grand chose. Au contraire, il pourrait même accroître la défiance d’une partie de l’opinion qui aurait vite fait de mettre promoteurs et politiques dans le même sac si leurs discours sont trop alignés sans plus de garanties concernant l’intérêt général bien compris et concret qu’il y aurait à suivre cette voie.

La bascule intellectuelle peut sembler vertigineuse, mais elle est nécessaire. Financiarisée, l’industrie de l’immobilier s’est détournée du territoire pour honorer un marché, au point peut-être d’en oublier qu’elle était territoriale par essence. Les contestations le lui rappellent aujourd’hui avec force. La réalité des territoires, politique et sociale, rattrape aujourd’hui ces acteurs par la manche pour leur signifier que les intérêts des investisseurs n’ont pas à contredire ceux des habitants, que l’« égoïsme » des citoyens ne peut être légitimement contesté par les promoteurs ou les décideurs publics si ce n’est au nom d’un intérêt supérieur et commun. Car comme nous le rappelait Christian Harbulot lors du premier entretien de Diatopes, le territoire finit toujours par l’emporter sur le marché lorsque ces deux dimensions ne coïncident pas. Au cœur de la cité, le logement n’a d’autre choix que de se penser comme un objet au milieu de crispations, de contestations, de tensions qu’il doit à tout prix chercher à ne pas accroître, sinon à amoindrir. Un objectif probablement inatteignable dans son entièreté, certes, mais qui ne fait qu’anoblir la tâche de ceux qui le poursuivent sincèrement et en conscience. Car alors, l’entrepreneur apparaît véritablement au service de la collectivité, et les intérêts convergent.

Loin des offres stéréotypées parfois tournées à sens unique vers les investisseurs, à mille lieues des politiques de RSE standardisées qui semblent sortir d’un même générateur automatique de poncifs, loin du dédain et du mépris honteux affiché par certains opérateurs ou leurs représentants face à des contestations de concitoyens qu’ils refusent de considérer, l’avenir appartient résolument à ceux qui travaillent à rendre le territoire réellement accessible et vivable.